Banque carrefour de la requalification urbaine - Les marchés publics de promotion de travaux

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Les marchés publics de promotion de travaux

L’article 9 de la loi du 24 décembre 1993 stipule qu’un marché public de travaux peut être passé sous la forme d’une promotion.
Est considéré comme marché de promotion, le marché public de travaux portant à la fois sur le financement et l’exécution de travaux ainsi que, le cas échéant, sur l’étude de ceux-ci ou sur toute prestation de services relative à ceux-ci.

Les modalités prévues pour les marchés publics de promotion sont (article 21 de l’arrêté royal du 8 janvier 1996) :

soit la location d’ouvrages ;
soit la location d’ouvrages accompagnée à terme d’une option d’achat ;
soit la location d’ouvrages suivie à terme d’un transfert de propriété ;
soit l’acquisition d’ouvrages dès leur mise à disposition moyennant le paiement d’annuités ;
soit l’octroi ou la prise d’un droit d’emphytéose ou de superficie en vue de la construction ou de l’aménagement d’ouvrages (article 21 de l’arrêté royal du 8 janvier 1996 modifié en son 5° par l’arrêté royal du 25 mars 1999).

Les marchés passés sous la forme d’une promotion n’en restent pas moins des marchés publics de travaux soumis aux mêmes modes de passation que les marchés de travaux traditionnels.

L’arrêté royal du 26 septembre 1996 contient un certain nombre de dispositions complémentaires pour les marchés de promotion :

L'article 13 : vise le cas où le pouvoir adjudicateur met le terrain d’assiette à la disposition du promoteur, pour ériger un ouvrage destiné à satisfaire les besoins du pouvoir adjudicateur. Le cahier spécial des charges doit dans ce cas préciser les conditions dans lesquelles s’opère le transfert de propriété de l’ouvrage.
L'article 14 : précise ce que le cahier spécial des charges doit contenir si le pouvoir adjudicateur, propriétaire ou emphytéote du terrain d’assiette, met celui-ci à la disposition du promoteur pour y ériger l’ouvrage destiné à être vendu ou loué à des tiers (ces tiers seront le plus souvent les destinataires de logements sociaux érigés par des investisseurs privés).
L'article 15 : règle le cas dans lequel le promoteur est propriétaire ou emphytéote du terrain d’assiette sur lequel est érigé l’ouvrage dont le pouvoir adjudicateur entend disposer. Le cahier spécial des charges doit préciser les conditions de cette mise à disposition du pouvoir adjudicateur.
L'article 16 : vise à éviter la cession par le promoteur de droits réels au profit de tiers, sans l’accord écrit et préalable du pouvoir adjudicateur, sur l’ouvrage et, le cas échéant, sur le terrain, si un transfert de propriété est prévu.
L'article 21 : traite des obligations du pouvoir adjudicateur en distinguant chaque fois selon qu’il s’agit d’une location simple ou avec option d’achat, d’un transfert de propriété à terme, d’une acquisition dès mise à disposition ou d’un droit d’emphytéose.
L'article 22 : reprend les dispositions relatives aux obligations du promoteur (cautionnement, responsabilités, assurances,...).
L'article 23 : énumère diverses obligations supplémentaires imposées au promoteur. Ainsi, le promoteur doit ériger l’ouvrage prévu, le mettre dans le délai prescrit à la disposition du pouvoir adjudicateur ou, le cas échéant, des tiers déterminés par celui-ci et, enfin, respecter certaines conditions en cas de location de l’ouvrage au pouvoir adjudicateur ou à des tiers.
L'article 24 : détermine spécialement la manière dont est payé le prix du marché de promotion, qu’il s’agisse d’annuités, de redevances locatives, de canon ou du solde en cas de levée d’une option d’achat. Aucun paiement ne peut intervenir avant la mise à disposition de l’ouvrage ou des fournitures constatée par un procès-verbal dressé par le pouvoir adjudicateur.
L'article 27 : traite de certains droits du pouvoir adjudicateur en cas de manquement du promoteur, et cela tant pendant la période d’exécution de l’ouvrage ou des fournitures que lors de la mise à disposition du pouvoir adjudicateur ou après cette mise à disposition.

Soulignons que les marchés de promotion sont soumis aux mêmes modes de passation que les marchés « traditionnels » de travaux ou de fournitures, c’est-à-dire soit l’adjudication, soit l’appel d’offres, soit encore la procédure négociée dans les hypothèses limitativement énumérées par l’article 17 de la loi du 24 décembre 1993. Certains considèrent à juste titre qu’il s’agit là d’un formalisme trop rigide pour ce type de marché.

N.B: Pour établir le cahier spécial des charges de travaux de bâtiment, deux méthodes s’opposent diamétralement:

Ou bien le pouvoir adjudicateur établit lui-même ou fait établir (par des tiers architectes et/ou ingénieurs) toutes les spécifications (administratives, juridiques, financières et surtout techniques, comme les plans) de l’ouvrage désiré, et cela à ce point dans les détails qu’aucune initiative n’est laissée aux entreprises dont les offres ne se distingueront que par le prix.
Ou bien le pouvoir adjudicateur se borne à préciser ses intentions et besoins essentiels, ses exigences de performances dans un programme laissant à chaque compétiteur le soin de concevoir l’ouvrage et de le réaliser en respectant certes le programme – cadre imposé mais par des moyens librement choisis pourvu qu’ils conduisent au résultat attendu par le pouvoir adjudicateur.

Cette dernière méthode semble particulièrement opportune chaque fois qu’une commune utilise la formule du marché public de promotion pour promouvoir la rénovation urbaine ou la construction de logements sociaux. Cependant, si grande que soit la liberté de créativité laissée aux soumissionnaires, les intérêts de la commune comme des futurs acheteurs doivent être sauvegardés par un minimum de contraintes formulées dans le cahier spécial des charges.

Exemple:

Marché de promotion pour réaliser la rénovation d’un quartier par le biais de la création de nouveaux logements au-dessus de commerces
Cet exemple est intéressant dans la mesure où il s’inscrit dans le cadre de la rénovation urbaine et de la problématique bien connue de la réhabilitation des étages vides d'immeubles commerciaux dans les centre-villes.

Il s’agit ici d’une opération initiée par la Régie autonome de la Ville de Courtrai marquée par la volonté de lutter contre l’inoccupation et le délabrement d’un quartier urbain.

CONTEXTE

Il s’agit de faire revivre un quartier autrefois prospère et mixte, composé de petites habitations, de commerces et autres activités.
La Régie autonome est propriétaire d’une dizaine d’habitations dans une rue, la plupart vides et manquant du plus élémentaire confort ainsi que d’une école à réaffecter (au total environ 1.832 m²).
Le projet s’inscrit dans la volonté de mettre sur pied un projet pilote intitulé « Habiter au-dessus de magasins ».
Ce projet s’inscrit également dans le cadre d’un « master plan » englobant un espace plus vaste et qui fut confié par la Régie à un bureau d’architecture.
Pour le quartier visé, le projet architectural prévoit notamment un ensemble de magasins au rez-de-chaussée et des surfaces habitables de qualité aux étages. Cet avant-projet n’est toutefois pas obligatoire pour le soumissionnaire.
Le but de la procédure est en effet d’obtenir du soumissionnaire une proposition originale susceptible d’être ensuite affinée avec la Régie dans le cadre d’un partenariat public-privé.
La réglementation des marchés publics est rendue expressément applicable par une disposition du cahier spécial des charges mais il est en outre demandé au soumissionnaire de s’engager sur une convention de partenariat public-privé jointe au cahier spécial des charges.
Par cette convention, le soumissionnaire retenu, partenaire privé, reçoit le droit exclusif de développer le projet sur base du cahier des charges et de son offre au moins en partie à ses risques et périls.
Cette convention de partenariat prévoit aux différentes étapes du développement du projet une large concertation entre le partenaire public et le partenaire privé et la mise sur pied d’organes de concertation à cet effet.
Le souci est de prévoir une certaine flexibilité tout au long du processus (phase de projet, phase de développement, phases de réalisation et construction). Il est notamment prévu une phase de concertation s’il s’avère que le projet initial n’est pas commercialement viable en vue, le cas échéant, d’opérer les modifications qui s’imposent.

MODE DE PASSATION

Le marché est passé par appel d’offres restreint avec choix de l’offre la plus intéressante sur base des critères d’attribution suivants :

Proposition de collaboration avec la Régie (40 points).
Qualité du projet en ce qui concerne les logements, les surfaces commerciales et le domaine semi-public (45 points).
Intégration du projet dans l’environnement (15 points).

Commentaires relatifs aux critères d’attribution :

Concernant le premier critère : les soumissionnaires doivent formuler une proposition décrivant la manière dont ils entendent collaborer avec la Régie. Différentes formules sont possibles. Ainsi, le soumissionnaire peut proposer d’acheter les terrains et immeubles sur lesquels le projet doit être développé. Par ailleurs, pour diminuer la charge financière, la Régie est prête à renoncer à l’accession et à octroyer par conséquent un droit de superficie pendant un délai déterminé. Au moment de la vente des biens immobiliers à des tiers, la Régie intervient à l’acte pour céder aux tiers des droits de pleine propriété ou d’emphytéose sur le terrain d’assiette. Si l’adjudicataire n’a pas vendu la totalité des biens à l’expiration du délai prévu, il est contraint d’acheter lui-même les parcelles restantes.
Le soumissionnaire peut également proposer la constitution d’une société mixte avec comme partenaire public la Régie dans le but de réaliser le projet, la Régie apportant dès lors à ladite société les terrains et le risque étant alors partagé. Le cahier spécial des charges attire ici l’attention des soumissionnaires sur l’article 263 sexies § 2 de la loi communale et notamment sur le fait quelle que soit l’importance des apports des diverses parties à la constitution du capital social, la Régie Communale autonome dispose de la majorité des voix et assume la présidence dans les organes des filiales.
Enfin, la Régie souligne que le soumissionnaire peut proposer d’autres formules à condition d’en démontrer la praticabilité juridique et les conséquences pour la Régie sur le plan des risques à assumer et des coûts.
Concernant le deuxième critère : les exigences de qualité concernent aussi bien le respect des exigences de base de la Régie (proportion entre surfaces bâties et non bâties, entre les surfaces habitables et commerciales, l’attrait desdites surfaces notamment pour les futurs habitants, la qualité architecturale, la qualité de vie, la qualité du métré récapitulatif, la qualité du plan financier, le délai des travaux, les prix de vente proposés pour les différentes fonctions à créer (commerces, habitations, …), la qualité du plan de communication).
En outre, un des soucis de la Régie est l’adéquation au marché immobilier et commercial et la faisabilité financière des réalisations proposées. De l’offre des soumissionnaires doivent apparaître les mesures qui seront prises pour assurer la qualité des réalisations et leur durabilité.
Concernant le troisième critère : le cahier spécial des charges insiste sur le fait que le projet à développer doit s’intégrer dans l’environnement plus large et envisager les développements futurs.
Les offres des soumissionnaires sont examinées et comparées par une commission consultative composée d’experts de différentes disciplines.

CONTENU DES OFFRES

Parmi les documents à joindre figurent essentiellement :

Une note décrivant la vision générale du soumissionnaire et son intégration dans l’environnement (3 pages A 4 maximum).
Un plan d’aménagement et d’implantation avec indication des différentes fonctions (échelle 1/200).
Divers plans architecturaux, façades, … (échelle 1/100).
La typologie et un plan montrant les différents types d’habitation (échelle 1/100).
La surface utile par type d’habitation.
La surface utile par espace commercial.
Un métré récapitulatif avec estimation.
Un tableau avec les prix estimés par type d’habitation et par type d’espace commercial.
Un planning de la réalisation du projet et les garanties offertes pour assurer le respect du délai de réalisation.
L’indication du délai endéans lequel un dossier de demande de permis d’urbanisme sera déposé auprès de l’autorité responsable.
En cas d’offres d’achat des biens immobiliers, l’indication du prix proposé au m².
En cas de droit de superficie, la durée de celui-ci et les modalités y relatives.
En cas de proposition de création d’une société mixte, les modalités de création de celle-ci, les apports des différents partenaires et les modalités de gestion.