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Outils
- Description
La
Rénovation des Sites d’activité économique
désaffectés
Objectifs.
La
loi du 27 juin 1978 relative à la rénovation des
sites d’activité économique désaffectés
avait pour objectif essentiel d’assurer l’assainissement
ou la rénovation des friches industrielles qui parsèment
la plupart du temps les quartiers urbanisés du sillon industriel
wallon.
Visant
initialement les friches industrielles, son champ d’application
a progressivement été élargi à l’ensemble
des sites où une activité économique avait
eu lieu et qui sont désaffectés ou bien encore ont
été réaffectés de manière précaire.
Nombre
de ces sites défigurent en effet nos quartiers urbains,
gelant des surfaces parfois considérables qui pourraient
être utilisées à d’autres fonctions
au plus grand bénéfice des populations locales.
De plus, ces friches ont souvent un effet de repoussoir vis-à-vis
de l’investissement privé en négativant l’image
extérieure du quartier qu’elles déparent.
La
matière est actuellement régentée par les
articles
167 à 171 du Code wallon de l’Aménagement
du Territoire, de l’Urbanisme et du Patrimoine.
Actions subventionnables.
Les
travaux subventionnables aux termes de la réglementation
sont ceux qui concourent à permettre une réaffectation
du bien ou, à tout le moins, à supprimer le chancre
qu’il constitue.
Tous
les travaux de démolition sont donc pris en charge de même
que les travaux de remise en état de l’enveloppe
extérieure (mise hors-eau) du bâtiment sont également
subventionnables.
Ce
dispositif réglementaire constitue en fait un outil particulièrement
utile à la réimplantation de logements et tout particulièrement
de logements sociaux dans les noyaux d’habitat.
En
effet, les sites d’activité économique désaffectés
sont la plupart du temps situés au coeur même des
îlots d’habitats ou, à tout le moins, fortement
imbriqués dans ceux-ci.
Ils
peuvent généralement être acquis à
des conditions financières extrêmement intéressantes
eu égard à leur situation géographique.
La
viabilisation des sites d’activité économique
désaffectés pose néanmoins de sérieux
problèmes dans la mesure où les coûts de démolition
sont souvent fort élevés à cause notamment
des précautions à prendre pour préserver
le bâti environnant.
C’est
la raison pour laquelle la Région prend entièrement
à sa charge les coûts de démolition et de
viabilisation des terrains sur lesquels existent de telles friches.
De la sorte, les communes, CPAS, Intercommunales, société
locales d’habitations sociales, peuvent se rendre propriétaires
dans des conditions financières tout à fait acceptables
de vastes terrains constructibles situés au coeur même
des noyaux d’habitat.
Taux de subvention.
a.
acquisitions.
L’aide
à l’acquisition se compose de deux parties :
- 50
% de la valeur du site (frais d’acquisition compris) liquidés
lors de l’achat ;
- 100
% des annuités de remboursement (principal et intérêt)
d’un emprunt contracté pour une durée de
20 ans pour couvrir le solde et ce, durant les 5 premières
années.
b.
travaux.
La
réglementation actuelle prévoit un taux de subvention
unique de 100 % du coût des travaux, qu’il s’agisse
de travaux d’assainissement ou de rénovation.
Deux
taux de subvention différents devraient toutefois bientôt
être appliqués (dès l’entrée
en vigueur des nouveaux arrêtés d’application)
selon qu’il s’agisse :
-
de travaux d’assainissement qui continueraient à
être subventionnés à 100 % ;
- de
travaux de rénovation pour lesquels le taux de subvention
serait ramené à 60 % comme dans la plupart des
autres législations.
Procédure.
La
procédure de rénovation des sites d’activité
économique désaffectés est relativement longue
et complexe ; elle est expliquée en détail dans
les articles correspondants du CWATUP.
Très
schématiquement, la procédure comporte trois phases
successives :
- phase
1 : prise d’un arrêté ministériel
constatant l’existence d’une site d’activité
économique désaffecté ;
- phase
2 : prise d’un deuxième arrêté ministériel
décidant la rénovation du site ;
- phase
3 : convention entre la Région et le propriétaire
prévoyant le type de travaux à réaliser
ainsi que le montant de l’intervention régionale.
Les
problèmes de zonage des plans de secteur.
Il
est fréquent que les terrains encombrés par les
friches industrielles et autres sites d’activité
économique désaffectés soient situés
au plan de secteur en zone industrielle ou en zone d’activité
économique mixte.
L’évolution
des modes de vie a fait que cette affectation est devenue, au
fil des années, complètement obsolète, voire
totalement inadaptée. La plupart du temps ces terrains
doivent être réaffectés à des fonctions
de services, de logements ou d’espaces verts.
Une
modification du plan de secteur ou un Plan Communal d’Aménagement
(PCA) modificatif du plan de secteur seront alors nécessaires.
La
législation a donc prévu à cet effet une
procédure accélérée permettant de
délivrer rapidement des permis de bâtir conformément
à la nouvelle affectation décidée pour la
zone concernée par l’assainissement.
L’article
168 §5 du CWATUP définit les modalités
pratiques de cette procédure accélérée.
Références légales.
Les Sites d’Intérêt Régional
(SIR)
Objectifs de l’outil.
La
procédure prévue par les articles
167 à 171 du Code (assainissement des sites d’activité
économique désaffectés) est extrêmement
lourde et excessivement longue.
De
plus, la loi originelle (29.06.1978) comportait une disposition
coërcitive qui permettait de faire pression sur le propriétaire
d’une friche industrielle. Dans l’hypothèse
où celui-ci ne formulait aucune proposition acceptable
d’assainissement ou de rénovation de son bien, le
Ministre pouvait solliciter du tribunal de 1ère instance
la mise en vente forcée du bien, laquelle était
accompagnée d’un cahier de charge imposant à
l’acheteur les nécessaires travaux d’assainissement.
Un
arrêt de la cour d’arbitrage a toutefois annulé
cette disposition, vidant ainsi la loi de 78 de son seul élément
de persuasion tout en laissant inchangées les dispositions
qui constituaient la cause de sa lourdeur.
Il
fallait donc créer un nouveau dispositif permettant d’agir
(efficacement cette fois) sur les chancres industriels et urbains
qui ternissent l’image de marque de la Région.
Le
concept de « Site d’Intérêt Régional
» a donc été créé pour rencontrer
cet objectif.
Il
s’agit (par définition) d’une législation
d’exception dans la mesure où elle ne peut être
appliquée qu’à des biens figurant sur une
liste fermée arrêtée par le Gouvernement.
Pour ceux-ci, une procédure raccourcie a été
prévue (article
182 § 1 du CWATUP) qui permet au Gouvernement, au travers
d’un seul arrêté :
- de
déclarer que le site doit être assaini ;
- d’en
définir le périmètre ;
- de
décréter l’utilité publique de l’expropriation
;
- de
prendre à sa charge les travaux d’assainissement.
Procédure.
La
procédure doit en principe être menée par
les services du Gouvernement (administration) qui en assume donc
la totalité du coût.
Une
mission déléguée peut toutefois être
confiée à une intercommunale qui, en cette occurrence,
sera subventionnée à concurrence de 100 % des frais
exposés.
Références légales.
Article
182 § 1 du Code wallon de l’Aménagement du Territoire,
de l’Urbanisme et du Patrimoine.
Contact.
Michel
Dachouffe, Directeur
Direction de l’Aménagement opérationnel
Rue des Brigades d’Irlande, 1 à 5100 JAMBES
Tél: 081/33 22 90 Fax: 081/33 24 13 Email: m.dachouffe@mrw.wallonie.be
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